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房屋买卖合同诉讼案件中如何确定房屋差价损失?

时间:2019/7/16 18:16:45   姓名:[news:p_name]   点击:

 


在因出卖人过错导致房屋买卖合同无法履行的情况下,买受人提出要求出卖人赔偿房屋差价损失的请求,应当如何确定房屋升值的差价损失?


首先,如双方就此有约定或通过协商达成一致,应根据约定内容或协商结果予以判处;


其次,如双方无约定或不能协商达成一致,人民法院按照以下原则确定损失范围:(1)原则上可比照最类似房屋的市场成交价(首先是同幢相同楼层及房型;其次是相邻幢同楼同层及房型;再次是相同区域内房屋)与买卖合同成交价之差确定房屋升值的损失;(2)无最相类似房屋比照的,可通过专业机构评估确定房屋升值的差价损失。


第三,认定损失的时间点应从保护守约的买受人的利益出发,以守约方的请求为基础,结合合同约定的履行期限届满之日、违约方开发商的违约行为确定之日以及案件审理中房屋的升值情况等,合理确定。


最后,守约的买受人损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约的开发商能预见的因房屋升值而产生的差价。


特别提醒:


(1)合同解除应指法定解除,在约定解除的情况下,应依据双方合同约定处理。


(2)合同解除的原因应限于房屋交付义务的不能履行或迟延履行,因其他原因解除合同的,不应支持房屋差价损失赔偿。


(3)由于在清偿期届至前并无给付迟延或给付不能可言,因此,在清偿期届至前,解除房屋买卖合同的,并不能请求履行利益的赔偿。


(4)在房屋买卖合同解除后,买受人仅能主张履行利益赔偿,而无法主张合同消灭所致损害的赔偿。


(5)在买受人获得赔偿时,应当扣除买受人因合同解除而减少的费用支出,此为损益相抵的当然之意。


 

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